住まいづくりのコラム

住宅を購入する時に多くの方が住宅ローンを利用します。

住宅は高額でローンの返済期間が長期になるので、金利負担は大きな金額になります。

住宅ローンの金利負担や返済額は３つの要素で決まります。それぞれのポイントを確認して賢く住宅ローンを活用しましょう。

金利は１％違うだけでも金利負担や返済額に大きく影響

住宅ローンに限らず、ローンを組めば必ず金利負担がつきます。負担額は金利によって決まりますので、金利が低ければ低いほど負担は少なくすみます。

例えば、3000万円を35年返済で借入をした場合、金利が1.5%だと総返済額38,579,007円になります。そのうち8,579,007円が35年間の金利負担として支払う金額です。この時の月々の返済額は91,855円になります。

この金利が0.5%下がって、金利1.0%になった場合、総返済額は35,567,804円となり300万円近く少なくなります。月々の返済額は84,685円です。

さらに金利が1.0%下がった金利0.5%の場合、32,707,560円となります。1.5%の金利の時と比較して、600万円近く少なくなりますので、金利の影響は大きいです。月々の返済額も77,875円と、1.5%の金利の時と比較して、月々１万円以上も返済額が少なくなっています。

このように実際に支払っていく数字で見ると、金利の変動によって金利負担が大きく変わることが実感できると思います。

変動金利の場合は、金利が高くなる可能性あり

変動金利を利用する場合、金利が高くなる可能性があります。先ほどは金利が下がった場合の金利負担を見ていますが、変動金利の場合は将来的に金利が上がる可能性も下がる可能性もあります。金利が上がると金利負担が増えて返済額も増えます。

金利が2.0%だった場合、総返済額は41,738,968円となり、金利1.5%の時と比較すると300万円ほど金利負担が増加します。月々の返済額は99,378円で、1.5%の金利の時よりも8千円ほど月々の返済が増加します。

金利が1.0%上がって2.5%の金利になると、総返済額45,044,199円、月々の返済額は107,248円となり、金利負担が大きくなります。

現在は低金利の状況が長く続いているので、今まで変動金利であっても金利が大きく上がることはありませんでしたが、将来的に金利の上昇があった時には金利負担が増えて、月々の返済額が増える可能性があります。金利が上昇した場合にも支払いできるように返済額を確認してローンを組んだ方が良いでしょう。

返済期間の長さで金利負担も変わってくる

住宅ローンの金利負担や返済額は、返済期間によっても影響を受けます。

返済期間が長ければ長いほど、金利負担が増え、返済期間が短いほど金利負担が減少します。住宅ローンは一般的に最長で返済期間35年まで組むことができます。

借入金額が3000万円、金利1.5%で返済期間35年の場合は、総返済額38,579,007円ですが、25年にした場合は総返済額は35,994,148円となり、300万円弱金利負担が少なくなります。

返済期間が短い方が金利負担の面ではプラスに働きますが、月々の返済額は返済期間が長い方が少額で済みます。

返済期間35年の場合は月々の返済額は91,855円、25年の場合は月々119,980円と３万円弱の差が出てきます。月々の支払いが３万円違うのは、家計に与えるインパクトが大きいので、返済期間を短くして早く完済したいと思う場合、月々の支払いが問題ないかしっかりと確認が必要です。

借入時点では返済期間を長く設定しておき、返済を行っていく中で繰上げ返済をして返済期間を短くする方法もあります。

繰上げ返済を行うことは、金利負担を小さくしていくことができますし、月々の返済額は変えずに完済までの期間を短くできるメリットがあるのでおすすめです。

借入金額を少なくすることができれば金利負担も減少

借入金額を少なくすることができれば、金利負担も減らすことができます。自己資金を増やすことができれば、借入を減らすことが可能ですが、その他にも住宅の予算を小さくしたり、購入する土地のサイズを小さくしたり郊外の土地を購入したりする方法もあります。

借入金額を2500万円にすることができれば、総返済額29,995,049円と3000万円の借り入れの場合と比較して金利負担が350万円ほど少なくすることができます。手元にまとまった余剰資金がなくてもご両親からの支援等があれば、借入金額を減らすことも現実的かもしれません。両親や祖父母からの住宅資金を援助してもらった場合、110万円以上であれば贈与に該当して贈与税がかかりますが、住宅資金としての援助は一定額まで非課税になる制度もあります。そうした制度も活用できれば、返済も負担なく進めることができるでしょう。

マイホームを手にするにあたり、なかなか妥協はしたくないところもあると思いますが、無理のある返済計画を立てても後々の返済が苦しくなりますので、無理のない返済計画と予算を立てることが必要です。