住まいづくりのコラム

前編では住宅購入費以外にも、諸費用が必要というお話をさせて頂きました。
前編だけでも多くの諸経費があることがわかりましたが、まだまだ必要になる諸経費の項目がありますので後編でもご紹介をしていきます。

決済をする時

●住宅ローン関係

〇印紙税

住宅ローンの契約書に印紙を貼ることで税を支払います。

〇抵当権設定登記費用

抵当権設定費用とは、登録免許税と司法書士へ支払う費用になります。ちなみに、司法書士への報酬は住宅ローンの借入金額と関係ありません。

〇融資事務手数料

融資事務手数料とは銀行に支払う手数料で、住宅ローンを申し込む手続きに対する報酬になります。
ちなみに、手数料体系は銀行ごとに異なっており、借入金額に関わらず一定の手数料が発生する「定額制」と、借入金額によって定数量が変動をする「定率性」の2パターンがあります。

〇保証会社保証料

この内容は借入をしている人が住宅ローンの返済が出来なくなった場合に、契約者の代わりに保証会社が銀行からの住宅ローンの残りを肩代わりして、銀行としては貸して回収が出来ないというリスクを減らすことが出来るのです。
この保証料とは銀行のリスクを保証会社が代わりに負担をすることによる費用になります。

注意点としては、契約者の返済責任がなくなるわけではなく、返済先が銀行から保証会社に変わるだけなのです。
この保証料の支払については、2通りあります。
1つ目が保証料分の金利上乗せがされて、毎月の返済として分割支払をする形です。
2つ目が借入をする時に前払いで一括支払という形があります。
もし、返済の最中に新しく借り換えをしたり、繰り上げ返済をした時には保証料の中から一部は返金されますが、事務手数料は戻らないという特徴もあります。

●地震保険、火災保険料

この保険料は、建築年数や建物の構造、補償額と補償対象、分割払いか一括払いか、マンションか戸建てかによって変わってきます。

●団体信用生命保険

この費用は借入期間、金利、借入金額によって変動します。
たとえば、この費用が金利に含まれている場合に関しては、手数料は0円となりますが、毎月の金利の返済額に加えられます。

●固定資産税

建物や土地の権利を有している人に、毎年1月1日に発生する税金のことです。
一般的には、支払い方法は一括か年4回の分割で選ぶことが出来ます。
上記の権利を所有している場合はこの支払義務は毎年発生します。

物件の引渡しの時

●不動産所得税

建築したり土地の購入をするなどの不動産取得した時に、一回だけ必要になる税金のことです。
これは不動産の取得後の6ヶ月～12ヶ月の間で、都道府県から納税通知書が届きますので、この書類を使って納付をします。
一般的にこの税率は4%とされていますが、住宅用の土地には平成30年3月31日まで3%とする軽減措置が現在は施行されています。
これ以外にも、対象が新築なのか、中古なのかによって別々の軽減措置があります。

〇新築のケース

建物に対しての不動産取得税は下記のようになります。 （固定資産税評価額－1200万円）×3%=不動産取得税

※一戸建て以外の住宅については独立した区画ごとに控除される
※認定長期優良住宅の新築の場合の特例 新築住宅の1200万円控除にかえて1300万とする（平成30年3月31日までの特例）
≪要件≫
・床面積が５０㎡以上（戸建て以外の貸家住宅は一戸当たり40㎡以上）240㎡以下であること

土地に対しての不動産取得税は下記のようになります。
（固定資産税評価額×1/2×3%）－控除額=不動産取得税 控除額（下記AかBの多い金額） A＝45,000円（税額が45,000円未満である場合はその額） B＝（土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積×２（200㎡を限度））×３％ ≪要件≫

・建物の軽減の要件を満たす事 住宅の新築より先に土地を取得した場合 ・取得から3年以内にその土地の上に住宅が新築されていること ただし、次のいずれかの場合限られる ①土地の取得者が住宅の新築までその土地を引き続き所有していること ②土地の取得者からその土地を取得した方（譲渡の相手方）が住宅を新築したこと 住宅の新築より後に土地を取得した場合 ・住宅を新築した方が新築後1年以内にその敷地を取得していること ・新築未使用の住宅とその敷地を、新築後1年以内（同時取得を含む。）に同じ方が取得していること

〇中古のケース

建物に対しての不動産取得税は下記のようになります。
（固定資産税評価額－控除額）×3%=不動産取得税
≪要件≫
・個人が自己の居住用に取得した住宅であること
・床面積が５０㎡以上240㎡以下であること
・次のいずれかに該当するものであること
①昭和57年1月1日以降に建築されたものであること（固定資産課税台帳に記載された新築日で判断）
②①に該当しない住宅で、建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることの証明がされたもの
③新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること

土地に対しての不動産取得税は下記のようになります。
（固定資産税評価額×1/2×3%）－控除額（下記▲か■の多い金額）=不動産取得税
▲=45,000円（税額が45,000円未満の場合はその金額）
■=（土地1m2あたりの固定資産評価額×1/2）×（課税床面積×2（200m2限度））×3%

≪要件≫ ・建物の軽減の要件を満たす事
・土地を取得した方が土地を取得した日から1年以内（同時取得を含む）にその土地の上にある住宅を取得していること
・住宅を取得した方が住宅の取得後1年以内にその敷地を取得していること

以上が住宅購入時に必要な諸費用とその概算です。
これらを合計すると、仲介手数料が発生する場合は物件価格の7.5％、新築で仲介手数料が発生しない場合は5％ほど諸費用がかかることになります。
そのほか、引っ越し代や家具購入費用等も当然かかってきますので、やはり、冒頭の話にあったように新築物件の場合は物件価格の４～７％程度、中古物件の場合６～１０％程準備しておくと安心でしょう。
これから家を買おうと計画している方は、頭金以外にも諸費用についても計画しておけば、購入時に予想外の費用に将来の資金計画がずれて慌てることもなくなると思います。

いかがでしたでしょうか？
住宅を購入する以外にも色々な費用が必要になることをご紹介できたと思います。
あなたが一世一代の決断をする時の参考にしてもらえたら嬉しいです。